界面新闻记者 | 王妤涵

5月27日，领展房地产投资信托基金（以下简称“领展”）在香港举行了业绩发布会，公布了其截至2025年3月31日的年度业绩。 

财报数据显示，面对香港零售业总销货价值同比下跌和全球高息环境持续压力，领展2024/2025财年收益仍达142.23亿港元，同比增长4.8%，物业收入净额增长5.5%至106.19亿港元。

截至期末，公司可分派总额达70.25亿港元，同比增长4.6%，每基金单位分派上升3.7%至272.34港仙。

交银国际研究指出，领展2025财年业绩稳定，派息好于市场预期，同时公司以必需消费为主的香港零售组合面对北上消费展现出韧性。

“在宏观经济环境不明朗、业务面对重重挑战下，领展房托的全年表现保持稳健，充份展现抗逆力。要在当前气候下取得成功，领展将须进一步提升适应力、抗逆力及灵敏度，专注于公司跨越周期而实现成功的核心基本因素”，领展董事会主席欧敦勤在业绩发布会上表示。

香港零售市场压力倍增

从业务布局来看，中国香港是领展当前最大的市场。

截至2025年3月31日，领展共拥有154项物业资产，其中130项位于香港，12项位于内地，12项分布在澳大利亚、新加坡和英国，总估值达到2260亿港元。

市场环境方面，2024/2025财年，香港零售业市场经历着艰难时刻。整体零售业总销货价值按年下跌，尽管港人北上消费及出境旅游模式转趋稳定，但零售业仍面临挑战，而非必需品零售更是重灾区。

在此背景下，领展香港物业组合仍实现了收益和物业收入净额分别1.5%和2.8%的增长。

从业务结构看，零售物业占据公司的绝对主导地位，估值占比高达70.2%，其中香港零售物业就占所有物业估值的52.2%。

这一结构使其对消费市场变化极为敏感，也凸显了当前业绩增长的来之不易。

这主要得益于两大核心业务的支撑，香港零售物业组合收益76.13亿港元，停车场业务收益25.23亿港元，分别增长1.4%和1.7%。

但压力迹象仍然十分明显。

财报显示，期内领展香港零售物业平均月租金从64.4港元/平方呎降至63.3港元/平方呎，续租租金调整率20年来首次转负，录得-2.2%。

面对挑战，领展也在进行资产优化，年内完成了香港富善商场及秀茂坪商场的提升项目，预计投资回报率分别为17.2%及19.9%。

据悉，目前正处于规划及法定审批阶段的项目资本开支约5.76亿元，其中涉及资本开支总额1.5亿元的项目预计在2025年中至2026年初期间完工。

内地业务业绩飙升

当香港市场面临逆风，内地业务成为领展亮眼的增长极。

报告期内，领展内地物业组合总收益及物业收入净额分别同比飙升29.7%和28.9%。

这一增长主要源于其对上海七宝万科广场100%权益收购，该项目的全年贡献大幅拉升了内地业绩表现。

去年2月，领展曾发布公告称，其已完成了对上海七宝万科广场剩余50%权益的收购，成为了上海七宝万科广场的唯一拥有者，并在去年7月份将上海七宝万科广场更名为上海七宝领展广场。

不过，即使剔除该贡献，其原有物业组合收益仍增长了6.5%。

出租率方面，期内内地零售物业租用率达到95.9%，续租租金调整率虽受北京中关村项目拖累录得-0.7%，但排除该项目后实际达到7.6%的正增长。

领展在深圳的旗舰项目领展中心城更是展现战略价值。该项目凭借靠近福田口岸的区位优势，周末港客占比高达40%-50%，平日也有10%-20%，成功承接了“港人北上”的消费热潮。

另外，据领展方面介绍其在广州和北京的两个项目，广州天河领展广场二期和北京通州领展广场的改造已规划就绪，预留改造资金1.8亿港元。这些投资也将通过优化商户组合和空间设计进一步提升收益能力。

从REIT到“REIT+”转型

面对市场大环境的变化，领展也在谋求战略转型。

今年2月，领展宣布成立全新基金业务平台“领展房地产投资”（Link Real Estate Partners），推进3.0战略升级，这也标志着其从传统房托向多元化资产管理机构的转型。

该平台专门为私人机构资本提供服务，由集团首席投资总裁宋俊彦担任行政总裁，旨在通过“房托+”方案引入第三方资本，投资不同风险层级的亚太区房地产资产。

据了解，该战略将重点配置“机会型”及“增值型”高风险资产以开辟新收入来源。

“通过领展3.0战略，集团将持续探索以不同方式强化领展房托物业组合，包括资产轮转及收购，特别是在澳大利亚、新加坡及日本市场”，领展行政总裁王国龙在业绩会上介绍称。

另外，据领展方面介绍，公司的总负债比率已由2024年3月31日的23.5%降至2024年9月30日的22.8%，净负债比率则保持在20.6%的低水平。

在去年9月净偿还44亿元债务后，集团的总负债金额已减少至556亿元。固定利率债务占整体债务组合的比例由2024年3月31日的69.8%，调整至66.4%，以反映对利率展望的转变。

交银国际研究指出，截至2025财年末，领展的平均借贷成本为3.6%。2025财年期末，公司约66.9%的融资采用固定利率或已对冲。

而鉴于近期HIBOR（香港银行同业拆借利率）下降，该行相信即使HIBOR未来反弹，仍会低于此前融资成本，有助于降低未来利息开支。 同时，其认为领展在下一财年业绩仍可大致保持轻微增长，而降息及房地产信托纳入港股通则会成为公司中长期股价催化剂。

接下来，领展即将迎来上市20周年里程碑。回顾这段历程，王国龙在业绩会上充满自豪的表示，“我们已完成了100多个资产提升项目；通过成功的资产买卖为基金持有人创造价值；凭借这些经验及成绩，我们有信心即使日后面对任何挑战，必能再创佳绩”。