界面新闻记者 | 王婷婷

积极发展银发经济，是提振消费的重要抓手之一。从被动应对转向主动布局，银发经济这个“最确定、最稳定的大产业”里正蕴藏着前所未有的变革与机遇。

数据显示，随着国内银发经济的市场规模持续扩大，截至2024年底已突破7万亿元，占GDP比重约6%，预计到2035年将达30万亿元，占GDP的10%。

“银发经济是最确定、最稳定的大产业。”4月24日，在“2025中国银发人居发展大会”上，复旦大学老龄研究院副院长、教授，中国社会福利与养老服务协会理事会会长吴玉韶指出，百年未有之大变局是不确定，但老龄化是确定的，银发经济更是确定的。

“房地产也好，互联网也好，都已经历了不稳定和大起大落，但银发经济不会大起，也不会大落，它是稳定渐进，它可以做成长寿企业，可以做成百年老店。”吴玉韶表示。

银发经济前景广阔，为了抢抓机遇，各类企业开始积极布局银发经济相关产业，开发一系列适老化产品和服务，尤其在居住环境的宜居性与配套服务上体现最为明显。

比如照明企业昕诺飞就在近日发布飞利浦LumCare安瑞系列解决方案，该系列产品聚焦于老年人的生理需求与生活场景，集成智能光配方、AI 跌倒监测、健康数据分析及无障碍交互设计等功能，打造全屋适老化照明系统。

昕诺飞全球首席创新官、大中华区首席执行官邱戎红表示，当前国家倡导关怀老年人，昕诺飞在大约一年前就开始在适老化照明领域加大投入，“但这只是开端，后续还有很多工作要做。”

可见，如何“让老年人住得更好”正成为撬动银发经济的核心杠杆。

那么，在“让老年人住得更好”的使命驱动下，聚焦银发经济下“居住”核心问题，目前银发人居现状如何？有哪些典型人居场景？又需如何将顶层设计转化为可落地的解决方案？

从3.4亿人向7.4亿人，从养老地产到银发人居

最新数据显示，中国60岁及以上人口已达3.1亿，占比22%，预计到2050年这一数字将突破5亿。

“从备老的角度，比原来已老来讲，这个群体更大。”吴玉韶表示，60岁及以上到2024年是3.1亿，加上备老，达到7.4亿，占总人口的一半以上。

据复旦大学老龄研究院测算，银发经济规模将在2035年达到19.1万亿元，占GDP的9.6%；到2050年逼近50万亿元，占比提升至12.5%。

在这片蓝海市场中，银发人居作为承载老年群体生活需求的核心场景，其发展模式不仅关乎民生福祉，更成为检验城市治理能力与产业升级水平的试金石。

“如果说中国经济当中房地产是支柱产业，那这3亿人的银发经济当中，银发地产一定也是一个支柱产业。”在易居（中国）控股有限公司董事局主席、中国房地产业协会康养分会会长周忻看来，银发人居是银发地产的延伸。

周忻认为，银发人居更应该强调的是居住与服务，因此银发人居是围绕着老年人“住的问题”一个新的定义，即如何让老年人住得更好。

在其看来，银发人居可涵盖八大场景，即银发友好社区、可持续照料的CCRC社区、银发综合体、银发公寓、市场型养老院、银发商业、银发经济产业园和银发旅居。

其中，银发友好社区是银发人群养老、享老、乐老最重要的生活场景，一般通过微更新实现老旧小区功能迭代。

可持续照料的CCRC社区，可视为八大场景中最成熟的全周期照料社区，典型案例有中铁·春台、南京颐养中心，以及泰康之家的燕园。周忻介绍，“泰康是做CCRC最大的一个品牌企业，现在能够依托保险公司资源提供银发人群的共享多层级化。”

只是，重资产CCRC模式，其实是受挫的，投融管退的解决方案还有待于落地。“要完善REITs的退出机制，租售并举，以旧换新，让建设者和运营者双双获利。”

“中国经济很大，中国银发经济也很大，中国银发地产、银发人居的发展空间也是巨大的。”周忻建议，已建社区可大力发展适老化改造；新建社区多建设面向银发人群的配套设施。

此外，还可通过盘活存量增加社区内配套服务设施。“建议政府出台政策，鼓励优质的市场化运营资源介入老旧小区或者已建小区的改造。”同时，也需要利用智能化技术打造智慧化银发友好社区等。

一线城市探索银发人居新路径

北京、上海等一线城市作为老龄化程度较高的城市，银发人居需求最盛。需求，即机遇。

“上海60岁以上老年人的占比接近40%，位居全国第一，全国的养老产业要看上海。”

据界面新闻了解，上海人均期望寿命已超过85岁，是全球城市最高之一。最高的期望寿命带来深度的老龄化，因此上海2500万常住人口当中，老龄化程度为26.5%。

上海市养老服务和老龄产业协会会长李勇认为，中国老龄化不仅是个挑战，更是推动社会创新与产业升级的重要契机，庞大且持续释放的市场需求与增长潜力，将推动中国银发产业成为经济转型升级的关键增长点。

其中，银发人居与养老事业、老龄产业之间存在着密不可分的互动关系，在政策、经济、社会和技术层面的关系更加密切。

据介绍，上海作为中国老龄化程度最高的城市，始终秉持城市发展的速度与老龄化关怀的温度同频共振的理念，并在实践中做了不少积极有益的探索。

比如持续推动适老化改造、家庭照护床位政策的落实，社区综合为老服务中心、长者照护之家、15分钟养老生活圈、老年助餐点等，“这几个项目已经实现了上海所有街道的全覆盖，可以说，上海的银发人居建设已经形成了政策引领、社区切入、科技融合的特色途径。”

其中，上海虹口区为“上海老龄区县之最”，近64万的总人口，有近45%的60岁以上老人。作为老龄化程度最高的城区，虹口区也一直倾力为老年人创造更加宜居舒适的居住环境，如积极推进老年友好型社区的建设、积极构建智慧养老的新生态等。

除此之外，上海在2024年底印发了《上海市推动银发经济高质量发展若干政策措施》，其中提到支持符合条件的养老设施REITs项目发行上市，鼓励各类产业基金加大对银发经济产业领域项目的支持力度等，为行业解决重资产运营难题提供新方案。

“未来，上海还需要通过精细化、市场化创新和数字化手段，推动从有保障到有品质的银发人居的升级，为超大城市应对老龄化提供上海方案。”

房企发力银发人居，要看到市场真正的需求在哪。

以北京为例，60岁及以上常住人口占比20%以上，据调查，77%的老年人仍居住在1998年以前建成的住宅中，过去优势明显，交通、服务、出行、教育配套都很好，但现在面临不少问题，老房、没有客厅、采光比较差，七成居住在没有电梯房的中高层，还缺服务。

为了更好满足养老需求，一部分老人选择把原来的房子卖掉，改善养老的空间和养老的环境，另外一部分老人选择聘请家庭保姆，还有一部分迫切需要就近提供一些专业服务机构来承担。

“首开新禾全龄社区，这是一个组团的大盘，旁边是住宅，周边有学校、商业，还有一个配套的一级医院。”中国房地产业协会康养分会秘书长姚春苏介绍，这个项目值得全行业借鉴，将业主请进来、把服务送出去，共享全龄社区的空间。

“全龄社区重视一老一小，凡是有大型组团，做规划设计的时候往往有学校配套，也有养老设施的配套。”

另一个在建的项目是中海地产在国家郭公庄拿的一个组团地，出让条件之一是要配养老设施。

“中海做了很多年的开发和康养的联动，2023年在公开市场拿了这块综合用地，现在定位叫高端城心养老公寓，它最大的特点是靠近大社区，项目周围全是住宅，位于北京四环边上。”

姚春苏指出，该项目引用很多先进的建设理念，好房子、好小区、好社区、好服务，从规划设计到选材、设计、后期的运营维护都能够做到这点，市场十分关注。

银发人居市场正成为企业竞相角逐的新赛道。对于房地产企业而言，银发人居市场需求的多元化和精细化，只有精准把握老年群体需求，打造差异化、高品质的产品服务体系，才能在这片蓝海中占据竞争优势。